Выбираем новостройку: ТОП-5 важных советов, которые помогут определиться с выбором ЖК и не попасть впросак

29 января 2022 562

Покупка квартиры в новостройке – процесс волнительный и, учитывая реалии украинского рынка недвижимости, весьма рискованный. В этом деле спонтанность и эмоциональное принятие решения – путь в никуда. Абсолютно все сайты жилых комплексов пестрят идеальными картинками и обещаниями новой, яркой и лучшей жизни. Но все ли они действительно хороши? Как вовремя заметить подводные камни и выбрать квадратные метры в комплексе, который действительно вам подойдет и о принятом решении не придется жалеть? Об этом мы расскажем в сегодняшнем материале.

Бюджет: фильтруем ЖК по своему кошельку

Этот совет может показаться очевидным и банальным, но с чего-то ведь нужно начинать. В первую очередь важно определиться, какой бюджет у вас есть на покупку жилья и, соответственно отфильтровать варианты, которые вам подходят. Таким образом, вы сузите круг выбора. Обратите внимание на динамику цен, ознакомьтесь с трендами и аналитическими материалами. На данный момент, квадратный метр в киевских новостройках стоит от 20 000 до 150 000 гривен: все зависит от класса жилья, стадии строительства и расположения. В киевской области можно найти варианты от 10 000 гривен за квадратный метр. Кстати, мы недавно писали о том, что будет с ценами на недвижимость в 2022 году. 

Важно определиться на каком этапе строительства вы готовы покупать квартиру. Отделы продаж обаятельно могут предлагать вам вложить свои кровные в несуществующую недвижимость на стадии котлована и это реальная возможность купить жилье по самой низкой цене (экономия в некоторых случаях достигает 50% от финальной стоимости), но подходит ли вам этот вариант? Во-первых, мы знаем, что строительство может затянуться, кроме того, увы, не все застройщики на рынке добросовестные (чего стоит история с «Укрбудом»). Во-вторых, строительство может быть заморожено, а разрешительные акты отозваны. В-третьих, насколько долго вы готовы ждать свои желанные квадратные метры?

С другой стороны, если вы хотите инвестировать в новостройку с целью перепродажи ее в дальнейшем по более высокой цене – это неплохой вариант и игра может стоить свеч.

Определяемся с классом ЖК

Тут все взаимосвязано, отталкиваемся от бюджета и, в его рамках, определяем класс жилья:

• Эконом. Базовая категория, доступная большинству, однако лишенная многих удобств (серийные проекты без индивидуальности в архитектуре, небольшие площади, бюджетные материалы, низкие потолки, общая территория, не самое удачное расположение, отсутствие охраны и т.д.).
• Комфорт. Простыми словами – это улучшенный эконом с уютными квартирами. Архитектура уже получше, обеспечивается минимальная безопасность (охрана, домофон), возможно наличие ухоженной территории и детских площадок, материалы лучшего качества и более удобное расположение.
• Бизнес. Это жилые комплексы, которые можно отнести к классу «средний+», стоимость в таких домах уже значительно дороже. Здесь есть все для комфортной жизни: индивидуальная архитектура, охрана, видеонаблюдение, своя закрытая ухоженная территория, хорошая звукоизоляция, скоростные лифты, удобное расположение.
• Премиум. Название говорит само за себя – это топовая, эксклюзивная недвижимость.

Где будет мой новый дом: выбираем район и местоположение объекта

В Киеве 10 районов и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. По итогу, все определяют два решающих фактора: финансовые возможности и удобства, необходимые именно вам.

Если средства позволяют, и вы хотите находиться в центре культурной жизни – стоит обратить внимание на центральные районы. Если для вас важна развитая инфраструктура и экология – смотрите в сторону Голосеевского, Подольского (Виноградарь), Днепровского районов. Хочется сэкономить на покупке – обратите внимание на пригород: сейчас там активно развивается инфраструктура, а стоимость квадратных метров не сводит с ума. Детальнее о районах столицы мы рассказывали здесь (ссылка на статью о районах города).

Проверка, и еще раз проверка: наводим фокус на застройщика и изучаем документацию

Здесь нужно поиграть в настоящего сыщика. Не поленитесь погуглить информацию о застройщике. На что нужно обратить внимание:

• отзывы инвесторов об уже введенных в эксплуатацию ЖК (были ли задержки строительства, как быстро подключают новые дома к коммуникациям, какое качество строительных материалов, какие в целом есть замечания);
• сколько жилых комплексов уже построено, какая средняя задержка строительства (например, по Киеву в среднем застройщики затягивают сдачу в эксплуатацию на 6-9 месяцев);
• какие награды есть у девелопера, на каком месте он в рейтингах доверия и надежности;
• за чей счет идет строительство: иностранные стратегические инвестиции, за счет привлечения кредитных средств, за счет инвесторов или за счет девелопера;
• кто владеет компанией и сколько лет она существует на рынке;
• есть ли проблемные жилые комплексы-долгострои, судебные разбирательства и прочее.

Найти данные о застройщиках можно на сайте Министерства юстиции, проверить наличие судебных разбирательств можно в Госреестре судебных решений.

Если вы убедились, что застройщику можно доверять, переходим к детальному изучению понравившегося ЖК. Здесь важно обратить внимание на документацию. У девелопера должны быть:

• право собственности на земельный участок (посмотреть можно в публичной кадастровой карте) – договор аренды или государственный акт о праве собственности;
• разрешение на строительные работы с категорией сложности строительства;
• целевое назначение земли должно быть под строительство и обслуживание многоквартирного дома;
• если дом уже построен – сертификат о введении в эксплуатацию.

Вот, например, здесь мы рассказывали о Stolitsa Group – одном из надежных киевских застройщиков.

Когда документы проверены, можно запрашивать договор. Его рекомендуем показать юристам, чтобы определить в нем наличие подводных камней.

Выбираем планировку: на что обратить внимание

Итак, все документы проверены, с расположением, классом жилья и бюджетом разобрались. На финишной прямой важно обратить внимание на планировку: все должно быть удобно. Вот несколько ключевых моментов:

• смотрим, где расположены несущие стены (если вы задумаете перестраивать квартиру под себя, это фактор будет играть ключевую роль – ведь сносить их нельзя);
• обращаем внимание на размещение помещений: правильный план квартиры начинается с зонирования. Санузел, прихожая, гостиная должны быть расположены ближе ко входу. Личные комнаты (спальни, детские, кабинеты) – подальше от общественных зон;
• есть ЖК, которые предлагают квартиры со свободной планировкой: это дает больше возможностей для реализации своих желаний, но, по итогу, ремонт обойдется дороже;
• свет – всему голова: обратите внимание на какой стороне расположена квартира и окна в ней, достаточно ли дневного света будет попадать. Если квартира просторная – идеально, когда комнаты выходят на разные стороны, это обеспечит хорошее проветривание и инсоляцию;
• высота потолков: не рекомендуется выбирать варианты для жизни с потолками ниже 2,7.

Читайте также: «Что было, что будет: тренды, которые будут формировать рынок недвижимости Украины в 2022 году».