Что было, что будет: тренды, которые будут формировать рынок недвижимости Украины в 2022 году

10 января 2022 696

2021 год выдался непростым для многих сфер, в том числе и для рынка недвижимости. Тем не менее, несмотря на действие карантинных ограничений и экономические сложности, не лучшим образом повлиявшие на состояние кошельков украинцев, он был на подъеме. 

Прибавили в цене как квартиры Киеве, так и по стране в целом. Отметим, что стоимость «квадратов» подскочила как на первичном, так и на вторичном рынке — на 20-30%. Это средний показатель, но если смотреть в частности, то больше прибавили в цене однушки эконом- и комфорт-класса, а меньше — квартиры бизнес- и премиум-класса.

Чем жил рынок недвижимости в 2021-м?

Откуда в 2021-м взялся покупательский ажиотаж, пик которого пришелся на летние месяцы? На общую картину повлияли несколько факторов. Первый — некоторое послабление карантинных ограничений, по сравнению с предыдущим годом и отступление первого шока, связанного с коронапандемией. Второй — слухи о грядущих изменениях в законодательстве, в перспективе грозящие значительным увеличением стоимости украинского жилья. Сложись ситуация по негативному сценарию для покупателей, квартиры в Киеве и в любой другой точке страны обходились бы порядочно дороже. Речь идет о нашумевшем законопроекте 5600, который, к счастью инвесторов, ввел налог 18% от стоимости объекта (плюс 1,5% военный сбор) лишь на каждую третью сделку с недвижимостью. НДС остался «за кадром». Люди спешили заключить договоры, однако налоговое поле осталось относительно неизменным — интерес к сделкам стал затухать.

Следующая тенденция, которая подстегнула инвесторов поспешить с покупкой, а строительные компании к повышению ценников на квартиры — повышение заработных плат строителей (выражено не столь явно) и рост цен на строительные материалы. Первые, данным Госстата на октябрь 2021 года, подтянулись на +12,1%, если сравнивать с аналогичным месяцем 2020-го. Что касается стройматериалов, то их себестоимость увеличилась на фоне инфляции вдвое, а то и втрое. Металл, дерево, песок, бетон, стекло, утеплитель — цены на все пошли в рост, что, естественно, сказалось и на сфере градостроения. Стоимость квадратного метра подравнялась под текущие условия.

Что будет в новом году: каких настроений от рынка недвижимости стоит ожидать

В 2021 году законопроект 5600 приняли без НДС на квартиры, однако вслед за тем появились новые слухи, которые тоже, вероятнее всего, будут подогревать покупательский спрос в отношении жилья, на первичном и вторичном рынках. Касаются они нового документа, в котором все же предусмотрят уплату НДС для жилой недвижимости. Насколько этот прогноз оправдается и как сильно подстегнет стремление поскорее обзавестись жильем, покажет время. Эксперты же предполагают, что оно будет не столь сильным.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, в первом полугодии рост цен на квартиры и частные дома не превысит порога 7% от нынешних показателей. Для «первички» и «вторички» включительно. Причем ориентировочно до марта ценники будут оставаться на одном уровне, а их изменений следует ожидать к старту активного сезона. Больше всего в цене, по прогнозам эксперта, прибавят объекты в Киеве, Одессе и Львове, в меньшей степени, в пределах до 5%, — в Днепре и Харькове. Если говорить о классах жилья, то в приоритете остаются проекты формата «город в городе», а на вторичном рынке — небольшие квартиры площадью 35-50 кв. м.

Из свежих тенденций, которые, вероятнее всего, сохранятся и в новом году, следует отметить и смену инвестиционных целей. Ранее многие инвесторы приобретали недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Нынешние инвестиционные вкусы покупателей таковы, что их привлекает покупка жилья на этапе котлована с целью его перепродажи, с ремонтом или без. Правда, после случая с «Укрбудом» рисковать готов далеко не каждый, да и кроме строек этой компании недостроев/долгостроев в стране хватает, их число превышает 1000 объектов. И все же, при положительном развитии событий, вложив в дело условные 100 тысяч долларов уже через несколько месяцев можно получить в 2-2,5 раза больше, в зависимости от объекта.  Если же говорить о заработке на сдаче жилья в аренду, то это игра на долгосрочную перспективу. Выгодно продать квартиру в Киеве, если она находится в нормальном состоянии и расположена в удобном районе — дело техники и времени. Не столь продолжительного. Если же  пытаться «отбить» вложения через аренду — средний срок окупаемости вырос с 7-8 до 12 лет и более. Вести охоту за быстрой выгодой или играть в долгую — личный выбор каждого.

Курс рынка жилья в 2022-м — на рост цен

Несмотря на все невзгоды и сложности, с которыми приходится сталкиваться украинскому рынку недвижимости, цены на квартиры остаются в положительной динамике. Как отмечают эксперты, при отсутствии доступной ипотеки, невысоком покупательском спросе (который утолен в 2021-м, по некоторым данным, на все 90%), отсутствии перспективы существенного повышения заработных плат и не самой радужной экономической картине в стране, значительных скачков цен на «квадраты» ожидать не приходится. Как и резкого проседания их стоимости, однако оно все же возможно на фоне ухудшения ситуации в восточных регионах Украины.