Новые налоги на недвижимость. Как это работает?

19 января 2022 1441

В новый год — с новыми силами, целями и надеждами. Но не только. Украинцы в 2022-й шагнули еще и новыми налогами, касающимися сделок с недвижимостью и не только. Рассказываем, за что и сколько придется платить тем, кто планирует продавать жилье в ближайшие месяцы или, наоборот, намерен жить на родных «квадратах», соблюдая все буквы закона.

Нашумевший налоговый закон 5600: что изменилось с его вступлением в силу

Аккурат с 1 января начал действовать скандальный закон №5600, судьбу которого Верховная Рада определила месяцем ранее, 30 ноября 2021 года. В народе и СМИ, пожалуй, главный налоговый законопроект прошлого года, негласно прозвали «антиолигархическим» или «убийцей бизнесов». Предусмотрены в нем и новые правила налогообложения сделок с недвижимостью. Их и рассмотрим.

До вступления в силу закона №5600 первая продажа объекта жилой недвижимости в текущем году вообще не облагалась налогами. В таком случае покупателю и продавцу нужно было уплатить в госказну лишь по 1% от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. При совершении второй и каждой последующей продажи жилого имущества продавцу вдобавок следовало оплатить налог по ставке 5% НДФЛ. Если объект приобретался в течение последних трех лет, величина налога составляла тоже 5%, но от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Со вступлением в игру закона №5600 застройщики лишились возможности оптимизации расходов за счет продажи квартир физическим лицам. Теперь доход (в учет берется разница между ценой продажи и суммой, за которую продавец получил недвижимость) от продажи третьего и всех последующих объектов жилой недвижимости облагается налогом по ставке 18%.

Новые правила налогообложения касаются не только квартир, они применимы также к такому имуществу:

• комната;
• дом или его часть;
• гараж;
• земельный участок;
• садовый дом с хозпристройками и землей, на которой они выстроены.

Что следует учитывать всем, кто намерен продать личную недвижимость в числе нескольких единиц: если в текущем году оформить договоры купли-продажи, скажем, квартиры и дачного домика с гаражом, то, чтобы не платить в госказну 18% НДФЛ, с продажей одного из объектов придется повременить до следующего года.

В законопроекте предусмотрены исключения. В случае продаже коммерческой недвижимости налог по ставке 18% необходимо платить, начиная со второй сделки. То же касается и жилья, которое пробыло во владении продавца менее трех лет (за исключением того, что было получено по наследству: при таком раскладе доход с продажи недвижимости, начиная со второго проданного объекта, будет облагаться налогом по ставке 5%). Отсчет сделок ведется погодично.

Новые правила налогообложения действуют для каждого налогоплательщика индивидуально. То есть, при совместном владении жильем супружеской парой продажа этого имущества отметится в налоговой истории обоих совладельцев (и мужа, и жены).

Еще одна новинка законопроекта №5600 — введение в оборот понятия «земельный участок сельскохозяйственного назначения», что продиктовано стартом работы рынка земли. На такие участки распространяются те же правила, что и для других видов недвижимости.

Налог на недвижимость: сколько, кому и когда платить

С момента своего появления, 2013 года, налог на недвижимость претерпел ряд существенных изменений, но все еще остается «на своем законном месте». В 2022-м его предстоит оплатить всем, кто успел построить просторный дом или купить квартиру в Киеве с завидными габаритами — владеет так называемыми «лишними» жилыми квадратными метрами. А именно, в ряды тех, кому следует ожидать квитанций, попадут хозяева:

• квартир площадью свыше 60 кв. м;
• домов площадью более 120 кв. м;
• домов и квартир общей площадью от 180 кв. м.

Напомним, что делать взнос в госказну необходимо за каждый квадратный метр, превышающий норму. Из неприятных новшеств: в связи с повышением величины минимальной заработной платы, в 2022 году ставка налога на недвижимость вырастет на 25%, по сравнению с 2021-м. Так как по Закону Украины «О государственном бюджете Украины на 2022 год» планка минимальной заработной платы установлена на уровне 6500 грн, а ставка на налогообложение недвижимости не должна превышать 1,5% от этой величины, то получим:

• До 1 октября 1,5% = 97,5 грн.
• После 1 октября, на которое планируется очередное повышение минимальной заработной платы — 1,5% = 100,5 грн.

Теперь о том, когда следует ожидать квитанции. Налог на недвижимость начисляется раз в год: 1 июля, за прошедший год (то есть в 2022 году украинцы получат платежки за 2021 год). Чтобы расплатиться с налоговой за «лишние» квадратные метры, у налогоплательщиков будет 60 дней с момента получения бумаги от контролирующего органа. В случае просрочки сумма налога автоматически увеличивается на 10%. Отметим, что в соответствии с пп. 266.10.2 пункта 266.10 ст. 266 Налогового кодекса Украины, плательщик налога на недвижимость может не уплачивать последний, если не получил уведомления от налоговой службы в срок, установленный действующим законодательством.